Las hipotecas a tipo fijo se han convertido en las grandes protagonistas del mercado hipotecario español. Más del 90% de los nuevos préstamos firmados en agosto optaron por esta modalidad, mientras las hipotecas variables continúan perdiendo terreno hasta quedar prácticamente fuera del mercado. El comprador parece haber tomado una decisión clara: prefiere conocer de antemano cuánto pagará cada mes antes que asumir el riesgo de que su cuota aumente al ritmo en que el Banco Central Europeo suba los tipos de interés.
En un contexto marcado por la escalada de la inflación y la más que probable subida de las tasas de interés por parte del eurobanco -el mercado prevé dos antes de fin de año- , el 90,91% de las hipotecas formalizadas durante agosto fueron a tipo fijo, frente al 9,09% que correspondieron a préstamos mixtos. Las variables, que durante años tuvieron un peso relevante en el mercado español, son ya prácticamente testimoniales, según datos del Centro de Estudios de Trioteca (CET).
El cambio se produce en un momento en el que el escenario financiero comienza a ser menos favorable para quienes buscan financiación. El euríbor, principal referencia para las hipotecas variables, cerró agosto con una media mensual del 2,952% y ha arrancado septiembre por encima del 3% en tasa diaria. Al mismo tiempo, las hipotecas fijas han comenzado a encarecerse, una señal de que el mercado encara la recta final de 2026 con mayor cautela.
Sube el coste de financiarse
A pesar de que las hipotecas fijas se han convertido en las estrellas del mercado, el interés que cobran por ellas los bancos ha subido en los últimos meses. El tipo fijo medio firmado por los clientes de Trioteca alcanzó en agosto el 2,49% TIN, frente al 2,42% registrado en julio y el 2,36% de junio. El incremento todavía es moderado, pero marca una tendencia al alza.
Sobre la evolución del mercado hipotecario, Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, no prevé que experimente un frenazo, pero sí se enfrenta al final de una etapa excepcionalmente favorable. “El euríbor ya ha vuelto a tocar el 3% en tasa diaria y esto es una señal muy clara de cambio de ciclo. Venimos de un primer semestre extraordinario, con récords en concesión de hipotecas, pero el mercado empieza a anticipar un final de año más exigente. No hablamos de un frenazo brusco, sino de una normalización”, advierte.
La previsión de Garriga apunta también a un endurecimiento progresivo de las condiciones de acceso al crédito hipotecario. “Habrá menos alegría en la concesión, los bancos serán más selectivos y las familias tendrán que comparar mucho mejor antes de firmar”, augura. El escenario que se abre es el de un mercado todavía activo, pero menos ‘permisivo’ con los compradores y más exigente a la hora de estudiar cada operación.
Los hipotecados quieren tranquilidad y buscan refugio en el tipo fijo
La elección las hipotecas a tipo fijo no responde únicamente a la evolución puntual de los tipos de interés. Los compradores han asumido que la estabilidad de la cuota tiene cada vez más valor, incluso aunque el precio inicial del préstamo pueda ser superior al de otras alternativas. Dormir tranquilo por la noche pensando que la hipoteca no va a subir al mes siguiente gana terreno.
En agosto, las hipotecas fijas contratadas tuvieron un plazo medio de 28 años y requirieron menos de dos bonificaciones de media. Esto refleja que los clientes siguen encontrando ofertas competitivas sin necesidad de asumir una elevada vinculación con la entidad financiera.
“La familia española ha aprendido muy rápido que una hipoteca no se elige solo por pagar menos el primer año, sino por dormir tranquilo durante los próximos veinte o treinta años. La variable prácticamente ha desaparecido porque el comprador ya no quiere jugar a adivinar el futuro”, señala Garriga.
La evolución resulta especialmente significativa si se tiene en cuenta que España fue durante años un mercado dominado por las hipotecas variables. El cambio de preferencias se ha consolidado después de la fuerte subida de los tipos de interés y del impacto que ha tenido y sigue teniendo sobre las cuotas de miles de hogares.
Con la escalada del euríbor en agosto al 2,95%, los hipotecados a tipo variable tendrán que pagar de media cerca de 1.000 euros más al año. Es más, si el índice sigue subiendo como lo ha hecho los primeros días de septiembre y termina el mes en el 3%, los que revisen sus cuotas con la cifra de este mes experimentarán una subida aún mayor. Todo ello hace que el tipo fijo vuelve a presentarse ahora como el refugio elegido por la inmensa mayoría de quienes buscan financiación.
Los precios no disuaden a nuevos compradores, siguen buscando casa
La fortaleza de las hipotecas fijas convive con una demanda de vivienda que continúa siendo elevada. Según los datos del CET, el importe medio de las hipotecas solicitadas durante agosto ascendió a 210.000 euros, frente a los 205.000 euros registrados en julio.
El valor medio de la vivienda financiada, sin embargo, cayó hasta los 257.000 euros en agosto, frente a los 300.000 euros del mes anterior. Se trata de un dato mensual que puede estar condicionado por el tipo de operaciones cerradas, pero también refleja una mayor sensibilidad de los compradores ante el precio de los inmuebles.
La vivienda de segunda mano concentró prácticamente toda la actividad. El 96,7% de las operaciones correspondieron a inmuebles usados, mientras que la obra nueva representó apenas el 3,3%. El mercado residencial continúa así condicionado por una oferta nueva insuficiente, especialmente en las zonas donde la presión de la demanda es mayor.
Cambiar de hipoteca todavía permite ahorrar
El perfil de quienes acceden a una nueva hipoteca tampoco presenta grandes cambios. La edad media de los compradores que firmaron durante agosto fue de 39 años, una cifra que apunta a hogares que, en muchos casos, han necesitado acumular ahorro durante años antes de poder afrontar la compra.
Al mismo tiempo, el mercado de las subrogaciones y cambios de condiciones sigue ofreciendo oportunidades para quienes contrataron su hipoteca en un escenario menos favorable. El análisis del CET apunta a que los clientes que cambiaron durante agosto una hipoteca variable por una fija consiguieron un ahorro medio de 184 euros al mes.
Quienes optaron por trasladarse a una hipoteca mixta también lograron reducir su coste, aunque en menor medida: el ahorro medio alcanzó los 83 euros mensuales. Las cifras muestran que, incluso con el repunte del coste de las nuevas hipotecas fijas, todavía existe margen para que algunos hogares revisen las condiciones de sus préstamos.
El problema de fondo sigue siendo la falta de vivienda
Más allá de la evolución de los tipos de interés, el debate hipotecario vuelve a encontrarse con el problema estructural del mercado residencial español: la escasez de oferta. Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universitat de Barcelona, considera que esta es la principal dificultad a la que se enfrenta actualmente el mercado.
Durante 2025 se iniciaron 134.685 viviendas, mientras que la vivienda protegida representó apenas el 10,6% de la nueva oferta. En paralelo, el precio de la vivienda aumentó un 12,9% y la disponibilidad de casas en alquiler volvió a reducirse. Para Bernardos, estos datos apuntan a un problema que va mucho más allá del coste de las hipotecas.
“El diagnóstico está muy claro, pero al Ejecutivo no le gusta. La solución a la mayor parte de los problemas actuales la tiene la Administración”, afirma el economista. A su juicio, el encarecimiento residencial no puede explicarse únicamente por un exceso de crédito o de demanda, sino también por la insuficiente construcción de viviendas allí donde más se necesitan.
Bernardos señala factores como la escasez de suelo finalista, la lentitud de los desarrollos urbanísticos, la inseguridad jurídica o la falta de nueva construcción como elementos que mantienen la presión sobre los precios. En este escenario, la evolución de las hipotecas puede aliviar o endurecer el acceso a la vivienda, pero difícilmente resolverá por sí sola un desequilibrio que afecta a la oferta.
“La política de vivienda ha sido un fracaso y continuará siéndolo si las medidas destinadas a aumentar la oferta siguen brillando por su ausencia”, concluye Bernardos. Mientras tanto, los compradores afrontan un final de 2026 con un mensaje contradictorio: las hipotecas fijas dominan como nunca el mercado, pero financiar una vivienda empieza de nuevo a ser más caro y los bancos preparan el terreno para conceder crédito con mayor cautela.
